Registratierechten in Vlaanderen (2026): wat betaal je bovenop je bod?

Laatst bijgewerkt: juli 2026. Tarieven en voorwaarden kunnen wijzigen; controleer altijd de actuele regels via de officiële kanalen of je notaris.

Je bod is nog niet het einde van de rekening. Bovenop de prijs die je met de verkoper overeenkomt, betaal je in Vlaanderen registratierechten (officieel: het verkooprecht), plus notariskosten. Voor veel eerste kopers is dit de grootste «verborgen» kostenpost – en sinds 1 januari 2026 zijn de voorwaarden voor het gunsttarief strenger geworden. Deze gids zet de tarieven en spelregels op een rij, zodat je je totaalbudget correct berekent vóór je biedt.

De twee tarieven: 2% of 12%

12% is het standaardtarief. Dat betaal je in principe op elke aankoop van vastgoed in Vlaanderen: een tweede verblijf, een investeringspand dat je wil verhuren, bouwgrond, een garagebox of een handelspand.

2% is het gunsttarief voor de enige eigen gezinswoning. Koop je een bestaande woning of appartement die je énige woning wordt én waar je zelf gaat wonen, dan betaal je slechts 2% – op voorwaarde dat je aan alle regels voldoet.

Het verschil is enorm. Op een woning van €350.000:

Aan 2%: €7.000 registratierechten
Aan 12%: €42.000 registratierechten

Reken registratierechten en notariskosten daarom altijd mee in je totaalbudget, bovenop je bod. Ze worden doorgaans niet mee gefinancierd door je lening; voorzie hiervoor eigen middelen.

De voorwaarden voor 2% – strenger sinds 2026

Om het verlaagde tarief te genieten, gelden onder meer deze voorwaarden:

Enige woning. Je mag op het moment van de akte geen andere woning of bouwgrond in volle eigendom bezitten. Verkoop je je bestaande woning binnen een bepaalde termijn, dan bestaat er een regeling om alsnog (via teruggave) van het gunsttarief te genieten – bespreek dit met je notaris.
Volle eigendom door natuurlijke personen. Sinds 2026 komen gesplitste aankopen (bijvoorbeeld ouders kopen het vruchtgebruik, kind de blote eigendom) niet langer in aanmerking. Koop je samen met een vennootschap, dan vervalt het voordeel eveneens.
Je gaat er zelf wonen. Je schrijft je binnen drie jaar na de authentieke akte in op het adres als hoofdverblijfplaats.
En je blijft er wonen. Nieuw sinds 2026: je moet er minstens één jaar onafgebroken je hoofdverblijfplaats behouden. De domicilievereiste is dus geen formaliteit meer die je even «afvinkt».

Voldoe je niet (meer) aan de voorwaarden, dan kan de Vlaamse Belastingdienst het verschil met het standaardtarief navorderen. Twijfel je over je situatie – bijvoorbeeld omdat je al mede-eigenaar bent van een ander pand – leg ze dan vóór je bod voor aan je notaris.

Extra vermindering voor een bescheiden woning

Koop je aan het 2%-tarief én bedraagt de aankoopprijs maximaal €220.000 (bedrag voor 2026), dan krijg je bovenop het lage tarief een rechtenvermindering van €1.867. Een rekenvoorbeeld:

Aankoopprijs €200.000 → 2% = €4.000 – min €1.867 = €2.133 registratierechten.

Voor kopers in en rond grotere steden ligt de prijs vaak boven die drempel, maar voor wie net eronder koopt is het verschil de moeite.

Wat betekent dit voor je bod?

Drie praktische gevolgen voor je biedstrategie:

Je totaalbudget is bod + registratierechten + notariskosten + eventuele renovatie. Wie zijn maximale leencapaciteit volledig in het bod stopt, komt bij de akte in de problemen. Bepaal eerst je totaalbudget, en reken van daaruit terug naar je maximale bod.
Het tarief hangt af van jouw situatie, niet van de woning. Dezelfde woning kost een eerste koper aan 2% tienduizenden euro's minder dan een investeerder aan 12%. Dat verklaart mee waarom verschillende bieders een verschillende ruimte hebben.
De prijsdrempel van €220.000 kan meespelen. Bied je net boven of onder die grens, dan verandert je totale kostprijs met meer dan alleen het verschil in bod.

Meer over het opbouwen van je totaalbudget lees je in Eerste woning kopen: je bod bepalen.

Veelgestelde vragen

Ik koop een woning om te verhuren. Kan ik het 2%-tarief krijgen?

Nee. Het gunsttarief geldt enkel voor de woning waar je zelf gaat wonen als hoofdverblijfplaats. Investeringsvastgoed valt onder het standaardtarief van 12%.

Ik bezit al een woning maar verkoop ze. Betaal ik dan 2% of 12%?

Dat hangt af van de timing. Verkoop je je bestaande woning binnen de voorziene termijn, dan kan je via een teruggaveregeling alsnog het voordeel genieten. De precieze termijnen en modaliteiten bespreek je best met je notaris vóór je een bod uitbrengt.

Geldt het 2%-tarief ook voor bouwgrond of nieuwbouw?

Bouwgrond valt onder het standaardtarief, ook als je er je enige woning op wil bouwen. Bij nieuwbouw betaal je op het constructiegedeelte btw in plaats van registratierechten – een ander regime met eigen regels.

Wanneer betaal ik de registratierechten?

Bij het verlijden van de authentieke akte bij de notaris, doorgaans enkele maanden na het compromis. De notaris int het bedrag en stort het door aan de Vlaamse Belastingdienst.

Registratierechten bepalen mee hoeveel je écht betaalt voor een woning – en dus hoeveel je verstandig kunt bieden. Ken je tarief vóór je biedt, reken de kosten in je plafond, en leg twijfelgevallen voor aan je notaris.

Bronnen: Vlaanderen.be – Verlaagd tarief voor de aankoop van de enige eigen woning · notaris.be

Laatst bijgewerkt: juli 2026.

Registratierechten in Vlaanderen (2026): wat betaal je bovenop je bod?

De twee tarieven: 2% of 12%

De voorwaarden voor 2% – strenger sinds 2026

Extra vermindering voor een bescheiden woning

Wat betekent dit voor je bod?

Veelgestelde vragen

Ik koop een woning om te verhuren. Kan ik het 2%-tarief krijgen?

Ik bezit al een woning maar verkoop ze. Betaal ik dan 2% of 12%?

Geldt het 2%-tarief ook voor bouwgrond of nieuwbouw?

Wanneer betaal ik de registratierechten?

Verder lezen

Hoeveel bieden op een woning in Vlaanderen?

Woningwaarde berekenen in Vlaanderen

Overbieden of onderbieden?

Eerste woning kopen: je bod bepalen

Is een bod op een huis bindend?

Registratierechten in Vlaanderen (2026): wat betaal je bovenop je bod?

Veelgestelde vragen